Estado actual de la vivienda en México.

Estado actual de la vivienda en México.

No hay duda alguna que la última parte del siglo XX y los incipientes años de la era que vivimos, han sido los más intensos e interesantes en materia de construcción y vivienda en la historia de México, por ello tampoco basta con saber el comportamiento de la industria actualmente sino más importante aún, es saber los retos y oportunidades en la materia para años venideros. El documento presentado a continuación contiene datos reveladores al respecto.

Las cifras hablan por sí solas. De acuerdo con proyecciones recientes, se calcula que para el año 2030 al menos 75 por ciento de nuestra población habitará en ciudades y sus zonas metropolitanas, por lo que hoy más que nunca se requiere de nuevas viviendas, con suelo apto e infraestructura y servicios básicos para la población. En nuestro país esta situación se reflejará con mayor fuerza en la población que fluctúa entre los 20 y los 59 años de edad, lo que llevará a una profunda transformación de nuestra pirámide poblacional, ya que la demanda de vivienda superará en 300 por ciento el crecimiento demográfico.

Actualmente, la demanda de vivienda adquiere un matiz de mayor relevancia, ya que esta industria es una de las más pujantes para la nación pues es generadora de alrededor del 2.4 por ciento de nuestro Producto Interno Bruto (PIB) y el año pasado, según cifras oficiales, generó un estimado de un millón 300 mil empleos en diferentes niveles; por lo cual, el reto para instituciones de vivienda, desarrolladores y gobiernos es tan grande como la magnitud del fenómeno mismo.

Con base en lo anterior, diversas instituciones gubernamentales así como institutos académicos y fundaciones, entre las que se encuentran la Comisión Nacional de la Vivienda (CONAVI), la Secretaría de Desarrollo Social, el Instituto de Fomento para la Vivienda de los Trabajadores (Infonavit), la Sociedad Hipotecaria Nacional (SHF), la Universidad Nacional Autónoma de México, el Centro de Investigación y Documentación de la Casa (CIDOC), el Fondo de Vivienda del Instituto de Seguridad Social al Servicio de los Trabajadores del Estado (Fovissste)y la Habitat Internacional Coalition (HIC), recientemente presentaron, por quinto año consecutivo, un documento intitulado: “Estado Actual de la Vivienda en México 2008” (EAVM08), el cual no es más que la mayor referencia elaborada en el país en cuanto a construcción y edificación de vivienda al día. En ella se contienen los avances y retos a corto y largo plazo para todos los actores incidentes en el tema.

Mayor capacidad de compra Uno de los puntos de mayor trascendencia es aquel referente a la capacidad de compra de viviendas de mayor valor, debido a la disminución de costos en el mercado hipotecario.

En este rubro, el documento señaló que la capacidad de adquisición de la vivienda en México ha aumentado en el último lustro, al grado de que actualmente un acreditado con un ingreso mensual de cuatro salarios mínimos generales (SMG), tenga la posibilidad de adquirir una vivienda con un valor 39 por ciento mayor a la que podría haber comprado en el año 2002; lo cual implica, aseguró el estudio, pasar de una vivienda social a una económica, de acuerdo a la clasificación de tipos de vivienda de la Ley General de Transparencia y Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado.

Este aumento, continuo, se debe a diversos factores:

a) Que el ingreso de los hogares aumentó en 11 por ciento en términos reales; ya que según cifras proporcionadas por el estudio, en el año 2000 las familias que recibían menos de tres SMG representaban 40.7 por ciento de la población, mientras que para 2006, este porcentaje tuvo una disminución de que llegó al 34.5 de la misma.

b) Que hubo una reducción en los márgenes de intermediación tanto de bancos como de las Sociedades Financieras de Objetivos Limitados (Sofoles), así como de las tasas de interés gubernamentales de largo plazo (Udibonos a 10 años), en un ambiente macroeconómico estable y de mayor competencia entre intermediarios financieros, lo que ha permitido una disminución en los factores de pago al millar de los acreditados

Por otra parte, el estudio EAVM08 en el rubro de Estimaciones de las Necesidades y Demanda de Vivienda 2006-2012, apuntó que para el periodo citado, las necesidades de vivienda en todo el país se estiman en más de 4 millones 427 mil viviendas nuevas, mientras que se requerirán de algo así como 2 millones 390 mil mejoramientos; lo que se traduce en que anualmente se requerirían 633 mil casas nuevas, mientras que el dato concerniente a mejoramientos estibaría en los 455 mil trabajos.

El dato antes señalado impone retos y oportunidades para todos aquellos actores involucrados en la industria, entre los que se destaca:

• Contar con una reserva territorial suficiente para atender los requerimientos anuales para la construcción de 633 mil unidades de vivienda.

• Consolidar una política habitacional con criterios de ordenación territorial sostenible, misma que revierta las inercias tanto de concentración urbana como de dispersión espacial rural.

• Asegurar el suministro básico de servicios básicos en las viviendas, tales como agua potable, drenaje, y energía eléctrica.

• En cuanto a obras de infraestructura y equipamiento urbano como lo son la pavimentación, construcción de aceras, electrificación del suburbio así como la instalación de plantas de tratamiento de aguas, edificación de clínicas y hospitales, escuelas, todo ello vinculado a un plan de desarrollo urbano local.

Demanda de vivienda

El documento elaborado bajo la supervisión de Sara Topelson comentó que la demanda de vivienda para 2008 está integrada por cuatro componentes: 1. Formación de Nuevos Hogares, en el que explicó que la evolución de la población se ha caracterizado por dos fenómenos, la formación de nuevos hogares y la disminución en las tasas de fecundidad, lo que implica un crecimiento poblacional más lento. 

Según estimaciones llevadas a cabo por la SHF, durante 2008 se formarían alrededor de 500 mil hogares nuevos, de los cuales casi 300 mil representan demanda de financiamiento de vivienda por su nivel de ingreso y ubicación geográfica.

2. Rezago Habitacional: Se compone de hogares que:

a)Comparten vivienda con otro hogar.

b) Su vivienda actual se encuentra deteriorada y requiere de ser reemplazada.

c) Residen en viviendas con necesidades de ampliación o remodelación.

d) Habitan en viviendas prestadas o alquiladas. El documento señala que las familias en esta situación representan 765 mil 133 viviendas para 2008.

3. Movilidad Social: Hogares que ya cuentan con una vivienda, sin embargo demandan una de mayores dimensiones o de mayor valor. Por movilidad habitacional la demanda asciende a 71 mil 565 unidades.

4. Curas de Originación: Hogares que son rechazados para adquirir un crédito hipotecario y que posteriormente se les autoriza como resultado de una mejora en su perfil crediticio. En esta demanda la cifra asciende a 22 mil 724.

Conjuntando los cuatro componentes de vivienda, se estima que para 2008 la demanda ascendería a 1.16 millones de unidades.

Proyecciones de Vivienda 2008-2013 El informe EAVM08 comentó que la demanda de vivienda para el periodo señalado ronda poco más de los 7 millones de viviendas, conjuntado ampliaciones y remodelaciones.

• Y es que año con año la demanda crece a un ritmo menor, debido principalmente al abatimiento de rezago habitacional.

• Mientras que se incrementa la demanda de nuevos hogares, la movilidad habitacional y las curas de originación, se registra una disminución en el componente de rezago.

Vivienderas que cotizan en Bolsa

El EAVEM08 publicó que mientras el número de empresas que se dedica a la construcción de vivienda supera las 2 mil 600, solamente Corporación Geo, Desarrolladora Homex, Urbi, Consorcio ARA, Sare Holding y Consorcio Hogar cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), de la cuales las primeras cuatro forman parte de las 35 empresas que integran el Índice de Precios y Cotizaciones y representan 3.4 por ciento del valor de éste.

Dada la importancia que ha cobrado el sector de la vivienda en México, durante los últimos años la BMV desarrolló el Índice Habita (IH), dedicado exclusivamente a medir a este sector y que desde luego reúne a las seis empresas antes mencionadas. Cabe resaltar que el indicador IH creció cerca de 90.5 por ciento, entre el cierre de operaciones del 2 de febrero de 2006 al 16 de abril de 2007, fecha en que alcanzó su máximo nivel situado en mil 51.46 unidades, reflejando sin duda el gran crecimiento de las empresas del sector vivienda, mostrando un ritmo similar al del IPC; no obstante, entre enero y junio (fecha en la que cierra el informe) el Índice observó una tasa de crecimiento de 18.33 por ciento.

Lo más importante es que las reservas territoriales que disponen las empresas desarrolladoras son suficientes para garantizar la producción de los siguientes tres años al ritmo de crecimiento actual. En los casos particulares de Homex y Urbi, señaló el análisis citado, sus reservas territoriales ascienden a 6 mil 900 y 5 mil 151 hectáreas, lo que equivale a 269 mil 546 y 270 mil 876 viviendas, respectivamente.

Propuesta de reforma

Es claro que no obstante ha habido avances notables en las ramas de la construcción en general y la generación de vivienda en México, sobre todo a partir del año 2000, en el que se comenzaron a generar las sinergias necesarias para el despegue de la industria. Existen serios rezagos y lagunas en no pocos reglamentos y estatutos concernientes a la actividad, por lo cual en el cuerpo del EVM08 se resaltaron una serie de propuestas de reformas en leyes y reglamentos para así conducir a un mejor futuro en la actividad.

A continuación los más destacados en materia de vivienda en renta:

• Que los gobiernos locales sólo regulen en sus Códigos Civiles los arrendamientos destinados a la población de bajos ingresos, dejando libre el segmento de mercado Medio, Residencial y Residencial Plus.

• Homologar el incremento anual de la renta, haciéndolo equivalente al Índice Nacional de Precios al Consumidor.

• Formular una política pública en materia de vivienda de arrendamiento. Permitir que los Organismos Nacionales de Vivienda (ONAVIS), emitan reglas de renta o renta con opción a compra de vivienda recuperada.

• Integrar una estrategia nacional de Vivienda Pública en Arrendamiento, administrada por profesionales inmobiliarios, con un sistema claro y transparente de asignación a población de vivienda vulnerable.

• Diseñar un fideicomiso para la administración de los depósitos en garantía, mediante el cual se puedan formular programas de financiamiento al mejoramiento y remodelación de vivienda.

• Crear mecanismos que permitan a los arrendadores lograr acuerdos claros y expeditos en materia de reparaciones, mantenimiento, y conciliación de controversias. En este último caso, analizar detalladamente la posibilidad de incorporar un sistema de arbitraje como el utilizado en la Unión Europea, mediante una instancia privada que permita emitir fallos con efectos jurídicos.

• Incorporar apoyos directos a la demanda. En este sentido, el subsidio al frente puede ser una opción para la integración del depósito y la garantía de pago.

Así pues, es necesario señalar que el documento en que se basa este artículo, contiene mucha más información que la tratada y detallada en el mismo, por lo que de ser necesario abundar sobre aspectos en particular, para allegarse a ella deberá ponerse en contacto con alguna de las instituciones nombradas al inicio de este texto.